Zarząd Lokatorsko-Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Morena” od początku tego roku zdecydowanie przystąpił do konsekwentnego egzekwowania należności od mieszkańców zalegających z płaceniem opłat czynszowych za mieszkania. Te działania przynoszą efekty. Zadłużenie sukcesywnie zmniejsza się, a do mieszkańców zaczyna docierać prawda o nieuchronności procesu egzekucyjnego.
Ponad połowa spółdzielni mieszkaniowych w Polsce boryka się z podobnym problemem. Tak mówią oficjalne dane statystyczne. W większości przypadków opóźnienie w płaceniu czynszu wynosi mniej niż trzy miesiące, ale w niektórych spółdzielniach sięga nawet roku.
W grudniu br. przeprowadzona zostanie przez komornika sądowego pierwsza eksmisja dłużnika zgodnie z wyrokiem sądowym. Mieszkańcy zadłużonego lokalu będą musieli dobrowolnie opróżnić mieszkanie lub komornik i policja zrealizują wyrok, eksmitując mieszkańców do lokalu socjalnego na Oruni, przekazanego Spółdzielni przez Urząd Miejski w Gdańsku.
Decyzja podjęta została przez sąd po spełnieniu wszelkich kwestii formalno-prawnych. Ze strony zainteresowanych, oprócz słownych deklaracji bez pokrycia, nie było jakiejkolwiek dobrej woli, by ten proces zatrzymać.
W sądzie znajduje się także kolejny, drugi wniosek o nadanie klauzuli wykonalności procesowi eksmisyjnemu.
Skąd ze strony Zarządu Spółdzielni taka determinacja w walce z nierzetelnymi mieszkańcami?
– Jest to konsekwencją oczekiwań naszych mieszkańców, którzy regularnie i terminowo opłacają swoje zobowiązania, swoista „zasada solidarności spółdzielczej”. Wszak długi niesolidnych mieszkańców obciążają również tych uczciwie płacących czynsze – mówi Eugeniusz Głogowski, wiceprezes LWSM „Morena”.
A mówimy o niemałych sumach. Pod koniec 2008 roku łączna kwota zaległości czynszowych wynosiła ponad 3,8 mln zł. W połowie 2009 roku sytuacja była jeszcze gorsza, bo wzrosły one do poziomu 4,4 mln zł. Ten fakt spowodowany był jednak kryzysem gospodarczym, który w Polsce przejawił się m.in. zawirowaniami na rynku pracy. To z kolei miało wpływ na stabilność finansową Polaków. Jednak już pod koniec września kwota zobowiązań wobec Spółdzielni wynosiła 3,7 mln zł. Należy więc zauważyć, iż przeprowadzone w dość krótkim czasie działania windykacyjne doprowadziły do odzyskania długów w wysokości ponad 700 tys. zł.
Prawdą jest, że zadłużenie z tytułu opłat czynszowych w Spółdzielni jest znaczne i przekracza 3 mln zł. Jednak największym problemem jest zadłużenie kilkunastu mieszkań, które wynoszą jednostkowo ponad 10 tys. zł.
– Jest również grupa mieszkańców Moreny, która zadłuża się w Spółdzielni z pełną premedytacją, traktując niepłacenie czynszu jako tani i bezproblemowy kredyt. W stosunku do tych dłużników Rada żąda od Zarządu najbardziej zdecydowanych działań – mówi Florian Wojciechowski, przewodniczący Rady Nadzorczej LWSM „Morena”. – Natomiast zadłużenia do wysokości 2-miesięcznych czynszów biorą się najczęściej z trudnej, nieprzewidywalnej sytuacji rodzinnej i są one bardzo szybko oraz rzetelnie spłacane.
Działania Rady w zakresie zmniejszenia zadłużenia mają różny aspekt. W stosunku do tych najbardziej zadłużonych Rada wywiera duży nacisk na Zarząd, aby egzekwować należności bardziej stanowczo, łącznie z sądowym obciążeniem hipoteki nieruchomości.
Zgodnie z Regulaminem Udzielania Korzyści Majątkowych Członkom Spółdzielni, Zarząd może podjąć decyzję o rozłożeniu na raty lub odroczeniu spłaty należności od członka Spółdzielni. W szczególnych przypadkach Zarząd występuje do Rady o wyrażenie opinii w sprawie celowości i zasadności udzielenia korzyści. Oczywiście każdy członek Spółdzielni ma prawo odwołać się do Rady od każdej decyzji podjętej przez Zarząd w stosunku do członka Spółdzielni, również w sprawie zadłużenia. Zarząd każdorazowo informuje Radę o udzieleniu korzyści członkowi Spółdzielni.
Konsekwencja i determinacja w działaniu Spółdzielni odbywa się według prawnie i statutowo ustalonych zasad. Najpierw, gdy zaległość czynszowa przekracza 2 miesiące, wysyłane jest pierwsze upomnienie wzywające do zapłaty, którego termin nie może liczyć mniej niż 14 dni. Gdy brak jest reakcji ze strony mieszkańca, Zarząd kieruje jego sprawę do Komisji Członkowsko-Mieszkaniowej Rady Nadzorczej w celu zapoznania się z sytuacją materialną dłużnika i zaopiniowania zasadności rozłożenia zaległości na raty.
– Bo nawet „egzekucja” musi mieć wymiar humanitarny. Każdego z nas może dotknąć chwilowa zapaść finansowa spowodowana kwestiami nie zawsze od nas zależnymi. I po to właśnie są rozmowy i próba wspólnego rozwiązania problemu. Najważniejsza jest chęć do dyskusji i zaangażowanie mieszkańca w proces oddłużania. Po tej analizie może być podjęta decyzja o możliwości spłaty zaległych zobowiązań poprzez odroczenie terminu płatności lub rozłożenia zobowiązań na raty – przekonuje Eugeniusz Głogowski.
Gdy jednak dłużnicy lekceważą zarówno pierwszy, jak i drugi etap polubownego załatwienia sprawy, do „akcji” wkracza – zatrudniona od stycznia 2009 roku – firma windykacyjna. Ta również na drodze negocjacji indywidualnych stara się znaleźć wspólne wyjście z zaistniałego problemu. Od początku roku udało jej się odzyskać ponad 700 tys. zł zaległości czynszowych. W dodatku w tej kwocie mieści się ok. 55 tys. zł. zaległości wcześniejszych, uznanych jako bezskuteczna egzekucja komornicza.
Gdy i ta forma – trwająca niekiedy do 3 miesięcy – zawodzi, następuje ostateczne, przedsądowe wezwanie do zapłaty. Kolejnym etapem jest powiadomienie o zaległościach w płatności czynszu Krajowego Rejestru Długów, co wiąże się z późniejszymi problemami niesumiennych mieszkańców przy podejmowaniu przez nich innych zobowiązań finansowych. Później sprawa toczy się lawinowo: skierowanie sprawy na drogę sądową, prawomocne orzeczenie tegoż sądu, egzekucja komornicza, wniosek Rady Nadzorczej o wykreślenie bądź wykluczenie członka, następnie wniosek do sądu o eksmisję, wyrok eksmisyjny, wniosek Spółdzielni do Urzędu Miejskiego o lokal zastępczy i…wreszcie na koniec eksmisja z lokalu.
Fakt, ten proces (nie mylić z sądowym) w całości może potrwać nawet i rok, ale jest on nieuchronny.
Dialog z zadłużonymi mieszkańcami przynosi jednak efekty.
– Część członków Spółdzielni jest gotowa do negocjacji, reagują na wysyłane do nich pisma, nawet sami przychodzą na rozmowy. Niepodważalny wpływ na taki stan rzeczy mają także wywieszane przez nas w gablotach wykazy zadłużeń w poszczególnych klatkach schodowych. Ich płacący czynsz sąsiedzi wywierają czasami podświadomy nacisk psychologiczny na tych nie do końca sumiennych. Warto podkreślić, iż Zarząd, na wniosek dłużnika, do końca sierpnia w 68 przypadkach wyraził zgodę na spłatę zaległości czynszowych w ratach na kwotę ponad 157 tys. zł – mówi Lidia Rogowska, specjalista ds. windykacji LWSM „Morena”.
Solidarność spółdzielcza, w tym przypadku obrócona przeciwko nierzetelnym w płatnościach współlokatorom osiedla, każe Zarządowi Spółdzielni konsekwentnie realizować proces egzekucji opłat za mieszkania. I będą w tym konsekwentni „aż do bólu”.
– Chciałbym podkreślić, że w każdym przypadku, nawet tym dotyczącym osób, które będą eksmitowane w grudniu i tych, wobec których te same działania są podejmowane, istnieje jedno, konkretne rozwiązanie. Wystarczy spłacić dług wobec Spółdzielni, czyli wobec innych członków, i sprawa będzie nieaktualna – kończy Eugeniusz Głogowski.
Komentarze