Twoja Gazeta

Kilka osób niezadowolonych z wyników ostatnich głosowań na grupach członkowskich Spółdzielni Mieszkaniowej „Suchanino” zaczęło namawiać sąsiadów, aby wydzielić się ze spółdzielni i założyć osobną wspólnotę. Argumentują, że spółdzielnia jest zadłużona i trzeba od niej uciekać, aby nie popaść we wspólne długi. Są też niezadowoleni z tempa naprawy usterek nowych mieszkań. Zarząd spółdzielni podkreśla, że spółdzielnia jest w dobrej sytuacji finansowej, nikt nie jest zagrożony utratą majątku czy podniesieniem czynszu za ewentualne kredyty. A wszystkie wyjaśnienia publikowane są nawet na łamach „Twojej Gazety”. Postanowiliśmy mimo to poprosić zewnętrznego eksperta ds. nieruchomości o wypowiedź na temat plusów i minusów wydzielenia się do wspólnoty i na inne pytania nurtujące mieszkańców.

Na pytania odpowiada mgr ekonomii Jacek Pawelec, specjalista ds. inwestycji kapitałowych i nieruchomości, zarządca nieruchomości (nr licencji 5388), specjalizujący się w doradztwie w zarządzaniu nieruchomościami, przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dla Rzeczoznawców Majątkowych, Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości przy Ministerstwie Infrastruktury w Warszawie w latach 2003 -2005, członek Zarządu Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomościami w Gdańsku, zgrupowanego w Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości, autor wielu publikacji w pismach specjalistycznych na temat zarządzania nieruchomościami, wykładowca studiów podyplomowych dla zarządców nieruchomości.

– Czym się różni zarządzanie budynkiem mieszkalnym (nieruchomością) przez wspólnotę mieszkaniową od standardowego – przez spółdzielnię mieszkaniową? Które zarządzanie zasobami mieszkaniowymi jest lepsze i tańsze? Czy zlecenie zarządzania budynkami na zewnątrz nowej wspólnoty będzie tańsze niż w spółdzielni? Na przykładzie SM „Suchanino.

– W aspekcie czynnościowym-funkcjonalnym nie ma różnicy pomiędzy dwoma rodzajami zarządzania nieruchomością mieszkalną. Natomiast ekonomista zwykle będzie oceniał, który z modeli na rozwiniętym rynku usług zarządzania będzie tańszy. W omawianym przypadku podstawowe różnice przemawiają na korzyść spółdzielni.

Po pierwsze, spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomością po kosztach, bez pobierania dodatkowej marży. Po drugie, działa tutaj mechanizm skali. Im większy zasób zarządzany przez spółdzielnię, tym niższe koszty świadczenia usługi – zarządu powierzonego, o którym mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy również zauważyć, iż model zarządzania nieruchomością wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ma charakter dwustopniowy. Z jednej strony są współwłaściciele nieruchomości wspólnej, natomiast z drugiej– profesjonalista od zarządzania nieruchomością.

Dla porównania – wspólnoty mieszkaniowe zazwyczaj działają w modelu trójstopniowym: współwłaściciele nieruchomości wspólnej – wspólnota mieszkaniowa (podmiot, któremu ustawodawca powierzył mocą ustawy o własności lokali wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną) – zarządca nieruchomości, któremu wspólnota mieszkaniowa podzleca za zgodą współwłaścicieli nieruchomości wspólnej zarządzanie ich nieruchomością.

Jak łatwo zauważyć, współwłaściciele nieruchomości wspólnej będą musieli pokryć koszty wynagrodzenia zarządcy nieruchomością wspólną (porównywane z kosztami spółdzielni, ale powiększone o marżę), jak również dodatkowe, które nie występują w modelu pierwszym, koszty działania podmiotu wspólnota mieszkaniowa.

Laik przeważnie powie, iż zarząd wspólnoty działa za darmo, ale zwykle jest to mit. Przede wszystkim właściciele muszą zapłacić za prowadzenie ksiąg rachunkowych, wsparcie prawne dla osób wchodzących w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej (są to zwykle osoby nieposiadające przygotowania prawnego popartego doświadczeniem zawodowym w branży zarządzania nieruchomościami) i, co ważne, ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej, a to wszystko kosztuje.

Należy również pamiętać o tym, że jeżeli już zdecydujemy się na zarząd nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową, członkami zarządu muszą być sąsiedzi o krystalicznej uczciwości. Często w dużych blokach mieszkalnych przychody wspólnoty mieszkaniowej sięgają kilkuset tysięcy złotych. My, właściciele, płacimy nie tylko za utrzymanie naszej nieruchomości wspólnej, ale także na zakup energii cieplnej, energii elektrycznej, wody i za całe utrzymanie naszej nieruchomości.

Z własnego doświadczenia – kierowania Komisją Odpowiedzialności Zawodowej dla Zarządców Nieruchomości, Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Rzeczoznawców Majątkowych – mogę również powiedzieć, że jeżeli korzystamy z usług sprawdzonego (znanego nam) podmiotu, warto dwa razy się zastanowić zanim podejmiemy ostateczną decyzję – bo najgorsze to trafić z deszczu pod rynnę. Czasem nawet najlepsze chęci mogą nas zaprowadzić w ślepy zaułek.

– Usługi zewnętrzne, jak sprzątanie itp., są tańsze we wspólnocie kilkubudynkowej czy w spółdzielni mieszkaniowej?

– Odpowiedź na to pytanie jest prosta. W przypadku, gdy spółdzielnia zleca utrzymanie czystości na zewnątrz, koszty te przynajmniej powinny być takie same. Jednak znowu, jeżeli uwzględnimy efekt skali – odpowiedź będzie jedna. Spółdzielnia w naszym imieniu zapłaci taniej. Nie trzeba nikogo przekonywać, iż łatwiej jest negocjować cenę usługi większemu podmiotowi (spółdzielni) niż mikropodmiotowi, jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Jeszcze taniej bywa, gdy spółdzielnie świadczą usługę sprzątania we własnym zakresie. Mogą na to pozwolić wyłącznie bardzo duże podmioty. Jednak bywa i tak, że w przypadku złej organizacji będzie to koszt porównywalny z tym, jaki poniesiemy, zlecając sprzątanie na zewnątrz.

– Której instytucji łatwiej i taniej pozyskać zewnętrzne dotacje na potrzeby mieszkańców – wspólnocie czy spółdzielni mieszkaniowej?

– Na wstępie muszę zaznaczyć, iż porównujemy sprawność działania osób wchodzących w skład zarządu podmiotu wspólnota mieszkaniowa z zespołem ludzi zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Czasem bywa i tak, że w gronie osób wchodzących w skład zarządu znajdą się wysokiej klasy specjaliści. Jednak jest to zwykle rzadkość. Stąd też spółdzielnie efektywniej działają w tej materii, współpracując z jednostkami samorządu terytorialnego. Wszakże profesjonalne przygotowanie aplikacji wymaga wiedzy i praktyki. Wspólnoty mieszkaniowe nie stoją na straconej pozycji, jednak współwłaściciele nieruchomości wspólnej będą musieli zaakceptować konieczność pokrycia dodatkowych kosztów. Ktoś powie, że może to przygotować zarządca działający na zlecenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jednak na rynku usług nic nie otrzymujemy za darmo.

– Jakie ryzyko ponosi właściciel wspólnoty, a jakie członek spółdzielni w przypadku brania kredytu, np. na poczet pilnych remontów czy awarii? Gdzie to jest częściej praktykowane?

– Ryzyko to kategoria ekonomiczna i w sposób istotny wpływa na cenę, za którą bank zechce nam pożyczyć pieniądz – inaczej mówiąc: udzielić kredytu.

Duża, stabilna firma, posiadająca majątek trwały i uzyskująca stabilne przychody to dobry i wiarygodny klient banku. Czy wspólnota mieszkaniowa może liczyć w banku na takie samo traktowanie? To zależy, jak długo jest klientem banku oraz czy współwłaściciele nieruchomości wspólnej zawsze na czas wywiązują się ze swoich zobowiązań oraz czy posiadają środki zgromadzone na funduszu remontowym. Na to potrzeba czasu.

Zdarza się i tak, że remont musimy wykonać natychmiast, a właściciele nieruchomości lokalowych nie dysponują środkami finansowymi i wtedy okazuje się, że ongiś, gdy byliśmy członkami spółdzielni, wszystko było łatwiejsze, mogliśmy liczyć na solidaryzm wewnątrzspółdzielczy.

– Czy spłatą kredytu na nową inwestycję można obciążyć osoby posiadające spółdzielcze prawo do lokalu lub prawo własności do lokalu w innych budynkach mieszkalnych, którymi gospodaruje spółdzielnia?

– Oczywiście, że nie. Zabrania tego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Gdyby tak się stało, spółdzielnia natychmiast musiałaby naprawić szkodę wyrządzoną osobom zamieszkującym inne budynki mieszkalne. Dodatkowo warto zauważyć, iż właściciele nieruchomości wspólnej w każdej chwili mają prawo wglądu w dokumenty spółdzielni, a na pewno raz w roku mogą skontrolować, jakie przychody odnotowano na ich nieruchomości i jakie ponieśli koszty związane z jej zarządzaniem.

– Czy wydzielenie się bloków ze spółdzielni uchroni przed ewentualnymi skutkami niespłacenia kredytu przez spółdzielnię?

– Jeżeli kredyt dotyczył tej właśnie nieruchomości, która postanowiła się odłączyć od spółdzielni, to oczywiście nie jest to dobry sposób na uniknięcie spłaty kredytu. Próba wzbogacenia się kosztem spółdzielni na pewno nie przyniesie sukcesu, a jedynie przysporzy dodatkowych strat.

Natomiast w innym przypadku, gdyby spółdzielnia utraciła płynność finansową i z tego tytułu nie mogłaby spłacać zaciągniętych kredytów, to wówczas jej zarząd musi natychmiast zwołać zebranie członków spółdzielni w celu określenia sposobu spłaty zobowiązań spółdzielni. Oczywiście może się zdarzyć, że członkowie spółdzielni nie zechcą pokrywać jej strat lub ponosić dodatkowych ciężarów. Wtedy nie pozostaje nic innego, jak zgłosić wniosek o upadłość spółdzielni. Jeżeli zarząd nie podejmie tych kroków, wówczas będzie musiał naprawić szkody poniesione przez spółdzielnię.

Jak łatwo zauważymy, w interesie jej organów jest dbanie o dobrą kondycję finansową spółdzielni. Natomiast odpowiedzialność członków spółdzielni jest ograniczona do wysokości wniesionych udziałów.

– Czy wydzielenie się bloków ze spółdzielni usprawni egzekwowanie naprawiania usterek gwarancyjnych przez wykonawcę? Na przykładzie SM „Suchanino”.

– Czasem zbyt szybko chcemy brać sprawy w swoje ręce, zakładając, że zrobimy to lepiej. Oczywiście, możliwe jest zawarcie trójstronnego porozumienia pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wspólnej –inwestorem, czyli w tym przypadku Spółdzielnią „Suchanino”, i głównym wykonawcą zadania inwestycyjnego. Z własnego doświadczenia wiem, iż tego typu rozwiązania wpływają na rozmycie odpowiedzialności i utrudniają, a czasem wręcz powoduje, iż egzekucja usterek staje się nieskuteczna.

Raczej należy korzystać z pośrednictwa spółdzielni. Tym bardziej, że to ona odpowiada przed nami z tytułu gwarancji czy rękojmi. Po prostu czasem trzeba się uzbroić w cierpliwość. A dopiero gdy spółdzielnia wykaże się bezczynnością, nie pozostaje nam nic innego, niż wyegzekwowanie swoich praw na drodze sądowej. Tego za nas nie zrobi żadna wspólnota mieszkaniowa.

– Dziękuję za wyjaśnienia.