Twoja Gazeta

Niedaleko plaży w Rewie jest piękna działka, na której stanąć miał pensjonat z basenem na dachu i z elegancką, stylową restauracją na parterze. Tak się jednak nie stało, gdyż przedsiębiorca, który w tym celu zakupił teren, dowiedział się, że zmianie uległ plan zagospodarowania przestrzennego i przez jego działkę, przebiegać ma droga.

Póki co, minęło już siedem lat, a drogi jak nie było, tak nie ma. Pensjonatu też. A miało być tak pięknie...

Ale po kolei...

Każdy przedsiębiorca wie, że zanim zdecyduje się zainwestować w kupno gminnej działki, musi dowiedzieć się od urzędników, co na niej można wybudować. Z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wyczytać może, czy w pobliżu przewidziana jest, np. budowa autostrady albo spalarni śmieci, co nie tylko utrudni życie, ale obniży cenę nieruchomości, gdy w przyszłości zechce działkę sprzedać.

Tak też zrobił Stefan Sierakowski, który udał się do Urzędu Gminy Kosakowo, gdzie w  2002 roku otrzymał zaświadczenie, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Kosakowo z dnia 25 marca 1994 roku, przedmiotowa działka przeznaczona jest po zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, z dopuszczeniem zakładów rzemiosła nieuciążliwego.
- Po otrzymaniu od gminy takiego dokumentu, zakupiłem działkę w Rewie, z zamiarem budowy pensjonatu. 18 września 2002 roku dokonałem zapłaty za nieruchomość w całości, a po podpisaniu aktu notarialnego 28 maja 2004 roku, złożyłem wniosek o ustalenie warunków zabudowy – twierdzi Stefan Sierakowski.

Zaczynają się schody

Już po miesiącu od daty złożenia wniosku, czyli 28 czerwca 2004 roku, prawomocny właściciel działki otrzymuje od gminy Kosakowo postanowienie o zawieszeniu, a następnie 15 marca 2005 roku, o umorzeniu, postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Rewy.

- Zostałem pisemnie poinformowany przez gminę , że działka znajduje się w pasie ochronnym planowanej drogi. Tak więc okazało się, że wcześniejsze potwierdzenie o przeznaczeniu mojej działki, wydane przez gminę, jest nieważne. W ten sposób, zostałem pozbawiony możliwości wykorzystania działki, a zainwestowane w nią pieniądze, praktycznie poszły w błoto. Obecnie, tylko w sezonie letnim mogę prowadzić na tym terenie parking dla turystów, odwiedzających Rewę, ale nie po to ją kupowałem – żali się Sierakowski.

Był plan, a nie ma?

Okazuje się, że 30 grudnia 2002 roku Rada Gminy Kosakowo podjęła uchwałę o przystąpieniu do planu zagospodarowania, zgodnie z którą, projekt planu przewiduje na terenie omawianej działki ulicę lokalną o szerokości w liniach rozgraniczających 15 metrów. Stało się jasne, że wobec tego, trudno będzie postawić na niej pensjonat, w którym zatrudnienie znaleźliby okoliczni mieszkańcy, a dodatkowo, do kasy gminy Kosakowo wpływałyby podatki z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

Co na to gmina?

- Stefan Sierakowski wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr 244/6 w Rewie w trakcie sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla całej miejscowości Rewa. Zgodnie z art.62 ust.1 ustawy z dnia 27.03.2003 roku. wójt gminy miał prawo zawiesić postępowanie o wydanie decyzji, o ile wnioskowana inwestycja pozostawałaby w kolizji z tworzonym dokumentem planistycznym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze Gdańsku utrzymało w mocy postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę pana Sierakowskiego. Uwaga złożona do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została również odrzucona przez Radę Gminy Kosakowo, ponieważ droga obwodowa Rewy jest bardzo ważnym celem publicznym i rozwiąże wiele problemów komunikacyjnych wsi Rewa. Zgodnie z  zawartą w dniu 10.11.2005r. umową na wniosek pana Stefana Sierakowskiego Gmina Kosakowo w oparciu o obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu przestrzennym wypłaciła stronie odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu wsi Rewa. Co do powyższego Stefan Sierakowski nie wniósł zastrzeżeń – informuje Ewelina Paszke z
Kancelarii Wójta Gminy Kosakowo.

Wydaje się, że dobre prawo winno być klarowne i przejrzyste. Ma mówić o zasadach, a nie starać się przewidzieć wszystkie sytuacje, na które trzeba mieć odpowiedni paragraf, bowiem w ten sposób zniechęca się potencjalnych inwestorów, którzy pielgrzymują od instytucji do instytucji i zamiast skupić się na prowadzeniu działalności gospodarczej, zmuszeni są śledzić wciąż zmieniające się przepisy. Ale z tym, jak wiemy, nie poradziła sobie nawet, specjalnie w tym celu powołana, Sejmowa Komisja Przyjazne Państwo.

Przedsiębiorcy narzekają

Więcej co drugi polski przedsiębiorca z sektora Małych i Średnich Przedsiębiorstw twierdzi, że prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce jest bardzo utrudnione. Zdaniem 79% największe kłopoty wynikają z przepisów prawnych, a według 55% ze współpracy z urzędami – to wynik badania „Problemy polskich przedsiębiorców” przeprowadzonego przez TNS OBOP na zlecenie firmy pkt.pl i Polski Przedsiębiorczej, partnera badania.

Komentarz prawnika:
Przykład p. Sierakowskiego potwierdza, że prowadzenie działalności gospodarczej nie jest w Polsce łatwe. Zmieniają się nie tylko przepisy powszechnie obowiązujące (ustawy), ale także prawo miejscowe (np. uchwały gmin w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego). I gdyby nie programy prawnicze, za ich aktualizowaniem nie nadążaliby  czasami nawet sędziowie czy najlepsze kancelarie prawnicze!

Choć sytuacja opisana w artykule może wydawać się konfliktowa, to wstrzymanie inwestycji prywatnej na rzecz inwestycji publicznej (budowa drogi) było prawidłowe. Gdyby jednak czytelnik jeszcze w 2002 r. - nawet nie będąc właścicielem gruntu - wystąpił do gminy o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu, to gmina zapewne nie mogłaby wstrzymać projektowanego pensjonatu. Złożenie takiego wniosku dopiero w 2004 r. sprawiło, że gmina zgodnie z prawem wstrzymała plany p. Sierakowskiego, tj. do czasu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pozytywny w sprawie jest fakt, że czytelnik otrzymał odszkodowanie od gminy. Należy zaznaczyć, że w sytuacji w której wartość nieruchomości traci na wartości z uwagi na uchwalenie planu miejscowego, można zamiast odszkodowania  żądać, aby gmina wykupiła całą lub część takiej nieruchomości albo zaoferowała nieruchomość zamienną.

Ponadto by w przyszłości uniknąć podobnych sytuacji, warto jednak być przezornym i uzyskać z gminy zaświadczenie dotyczące planu miejscowego i nabywanej nieruchomości aktualne w dacie zawarcia u notariusza umowy sprzedaży gruntu.

-Radca prawny Paweł Kuropatwy z kancelarii w Gdańsku przy ul. Targ Rakowy 5/6 lok.420-